Enquadramento legal
Em 10 de abril de 2022 entrou em vigor a lei que revê o regime da propriedade horizontal e que pretende facilitar a administração de condomínios, sendo uma das novidades a declaração da existência de dívidas ao condomínio.
Com esta lei um condómino que pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração. Esta declaração deve especificar a natureza da fração, os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento. Além disso, deve, ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio.
Este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias (seguidos) a partir do momento em que é pedido pelo condómino e passa a ser obrigatório para realizar a venda da propriedade.
Importa referir que a responsabilidade de eventuais dívidas é feita de acordo com o momento em que estas deveriam ter sido liquidadas. Ou seja, o novo proprietário é responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda. No entanto, se o novo proprietário da fração declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado (por vezes também designado por DPA) que prescinde da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Já os encargos que se vençam depois da compra são da responsabilidade do novo proprietário.
Objetivo e funcionalidade
A Declaração de encargos permite ao utilizador emitir uma declaração para os condóminos, usando um modelo de texto que editável, onde seja apresentada informação relativa a valores pendentes (dívidas ao condomínio) e compromissos financeiros futuros com o condomínio da ou das frações associadas ao condómino, selecionada(s) e, desta forma, dar resposta ao requisito legal.
Como gerar
Pode aceder-se à emissão das declarações de encargos por dois caminhos distintos:
no menu Mapas e Relatórios > Diversos > Declaração de encargos.
 | Nota Caso o utilizador não consiga visualizar esta opção de menu, deverá verificar junto do administrador da plataforma. |
através da ficha da entidade, no botão 'Declaração de encargos'
Na página de emissão das declarações tem acesso aos seguintes critérios:
Proprietário: neste campo o utilizador deverá selecionar o proprietário para o qual pretende criar a declaração. A indicação de um proprietário é obrigatória.
Condomínio: deverá selecionar-se o condomínio específico para qual a listagem será emitida.
A lista de condomínios apenas ficará disponível depois de indicar-se o proprietário. Caso o proprietário seja titular de frações num único condomínio, este será automaticamente preenchido e não será necessário fazer-se qualquer escolha; se o condomínio for titular de frações em mais que um condomínio, serão listados esses condomínios e o utilizador deverá indicar o condomínio concreto antes de emitir a declaração.
Modelo: neste campo seleciona-se o modelo de texto a ser utilizado. Mais adiante será apresentada informação relativa aos modelos de texto.
Documentos vencidos até: deverá ser indicada a data de vencimento dos documentos a considerar na declaração.
Por padrão, o Gecond indica a data atual. Somente serão incluídos documentos vencidos até à data indicada.
Pesquisar: este botão irá apresentar a lista de frações do proprietário, conforme as configurações de condomínio e data escolhidas nos filtros.
Limpar: este botão limpa todos os filtros efetuados, para que se possa indicar critérios diferentes para uma nova pesquisa.
Selecionados os parâmetros da pesquisa, o utilizador poderá ainda determinar se pretende que sejam apresentados os valores pendentes da fração referentes a anteriores proprietários
Obterá, também informação das datas de vencimento dos encargos ordinários, designadamente dos valores do orçamento, FCR e seguro coletivo, de acordo com o parametrizado na ficha do condomínio.
Após efetuar a pesquisa, será apresentada a lista de frações que o proprietário possui no condomínio selecionado, bem como informação sobre dívidas e eventuais créditos por utilizar:
Na lista, serão apresentados todas as frações do condomínio indicado, das quais a entidade selecionada é proprietário.
Poderá selecionar-se quais as frações que se pretenda incluir na listagem, e apenas as frações selecionadas serão incluídas no relatório.
Para gerar a listagem, após selecionar quais as frações e modelo pretendidos, bastará carregar no botão 'Imprimir / Enviar por e-mail', no canto superior da página.
Será aberta a caixa de diálogo para o utilizador selecionar a forma de envio ou de impressão pretendida.
Modelos de texto
O utilizador poderá encontrar, alterar e criar novos modelos de texto no menu Administração > Modelos de Texto. De forma a filtrar apenas pelos modelos deste relatório, poderá efetuar-se um filtro por 'Tipo > Declaração de encargos'.
Por defeito, encontrará um modelo automaticamente criado com o título 'Declaração de dívida'.
À semelhança dos restantes modelos, este tem um conjunto de etiquetas que, arrastadas para o corpo de texto, permitirão a inserção de texto automático.
No caso deste relatório, existem duas etiquetas que assumem principal relevo
[lista_de_dividas]
Esta etiqueta tem um comportamento que se adequa automaticamente à situação de existência ou não de dívidas vencidas.
Caso o condómino não tenha dívidas na(s) fração(ões) selecionada(s), no local da etiqueta será apresentado o texto "Tem a sua situação regularizada perante o Condomínio, não sendo devedor(a) de quaisquer encargos até (data de vencimento selecionada no ponto )"
No entanto, caso o condómino possua avisos vencidos nas frações selecionadas, os mesmos serão listados, da forma de seguida demonstrada:
[encargos_anuais]
Esta etiqueta apresentará
- a distribuição dos valores do orçamento para a(s) fração(ões) selecionada(s), para as quotas de Orçamento, Fundo Comum de Reserva e Seguro Coletivo separadamente.
- a lista de encargos não vencidos e ainda devidos relacionados com processamentos pontuais extraordinários.
Eis uma imagem exemplificativa de como serão apresentados na listagem os encargos anuais
Caso a fração não faça parte do seguro coletivo do condomínio, será apresentado o texto "Seguro coletivo - Não pertence, pois dispõe de seguro individual" em vez do valor do seguro.
As restantes etiquetas disponíveis possuem o comportamento seguinte:
[assinatura]: imprime a assinatura do colaborador que imprimiu a listagem (caso a mesma se encontre definida na ficha do colaborador).
[condominio]: Imprime o nome do condomínio.
[condomino]: Imprime o nome do condómino.
[data]: Imprime a data do dia atual.
[data_ate]: Imprime a data definida no campo "Documentos vencidos até:" .
[lista_de_fracoes]: Imprime as frações selecionadas na lista de frações.
[localidade]: Imprime a localidade do condomínio selecionado.
[morada_do_condominio]: Imprime a morada do condomínio.
[nif_concominio]: Imprime o NIPC do condomínio.
[nif_condomino]: Imprime o NIF do condómino.
Nota:Todos os dados das figuras utlizadas neste documento, são meramente informativos.